Koronavirüs (COVID-19) Sebebiyle Alınan Tedbirlerin Kira Sözleşmelerine Etkisi

Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan ve bütün dünyayla birlikte ülkemizi de oldukça etkileyen Covid-19 salgını hayatın her alanında sorunlar oluşturmuş, bir takım önlemler alınmasını gerektirmiştir. Ülkenin hatta dünyanın hızla yayılan bu virüsten hem sosyal hem de ekonomik olarak etkilenmesi kaçınılmazdır. DSÖ tarafından da pandemi olarak ilan edilen Covid-19 salgını gündelik hayatı oldukça etkilemiştir. Son günlerdeki gelişmeler göz önüne alındığında birçok işyeri geçici olarak kapatılmış, belli yaş grubuna dahil vatandaşların sokağa çıkması yasaklanmıştır.

İçişleri Bakanlığı ilk etapta 16.03.2020 tarihinde yayınladığı genelge ile  tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerini geçici bir süreliğine durdurmuştur. İşbu genelge ile hizmet sektörü neredeyse durma noktasına gelmiştir.

Covid-19 Salgının Yarattığı Durum

Virüsün yayılmasını engellemek amacıyla alınan bu önlemler ekonomik hayata büyük bir darbe vurmuştur. Ticari hayatı oldukça etkileyen bu tedbirlerle ilgili olarak karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdeki sorumluluklar hususundaki sorunlar akla gelmektedir. Şöyle ki; taraflara karşılıklı edimlerde bulunma yükümlülüğü yükleyen bazı sözleşmeler için edimlerin ifası oldukça güç hatta imkânsız hale gelmiştir. Bu yazımızda alınan önlemlerin kira sözleşmelerine olan etkilerini değerlendireceğiz. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Covid-19 salgınına karşı alınan tedbirler göz önüne alındığında kira sözleşmeleri açısından karşılıklı edimler yerine getirilemez hale gelmektedir. Şöyle ki; işyeri kiralarında devlet eliyle geçici olarak işyerleri kapalı olan veyahut virüs sebebiyle iş potansiyeli düşen kiracılar kira bedellerini ödeyememektedirler. Ellerinde olmayan, kendilerine bağlı gelişmeyen bu zararlardan işbu kira borçlularını sorumlu tutmak hakkaniyete uygun olmayacaktır. Ancak öte yandan tek geliri kira bedeli olan kiraya verenler için de bu bedellerin alınmaması, sadece kiracılar lehine düzenleme yapılması da taraflar arasındaki dengeyi bozacaktır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki içinde bulunduğumuz şartlar olağanüstü hallerdendir ve taraflar ellerinde olmayan sebeplerle üstlerine düşen sorumlulukları yerine getirememektedirler. Yargıtay içtihatlarıyla da salgın hastalık mücbir sebep kabul edildiğinden edimlerin eksiksiz yerine getirilmesini beklemek şu anki koşullar göz önüne alındığında hakkaniyete ve dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/11-90 E. 2018/1259 K. Sayılı ve 27.06.2018 tarihli kararında; “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.” denilmiştir. Bu itibarla, Covid-19 salgınının mücbir sebep olarak kabul edileceği açıktır.

Mücbir sebep, ilişkide tarafların üstlendikleri edimlerin ifasının, tarafların kontrolleri dışında ve mutlak öngörülemez sebeplerle objektif bir biçimde imkânsız hale gelmesidir. Bir olayın, hukuken “mücbir sebep” kabul edilebilmesi için, sözleşme akdedilirken öngörülemeyen, meydana gelme veya etki açısından kaçınılmaz ve aşılması imkânsız olan somut bir olgu olması gerekmektedir. Söz konusu mücbir sebepten etkilenen tarafın, sözleşmeyle kararlaştırılan edimi yerine getirmemesi arasında illiyet bağı bulunması gerekmektedir. Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde mücbir sebep hükümleri bulunması durumunda taraflardan biri tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Fesheden tarafın işbu mücbir sebebin mevcudiyetini ve bunun edimlerini ifa etmesini kendisinden beklenemeyecek duruma getirdiğini ispatla yükümlüdür. Bu itibarla, her somut olay kendi özelinde değerlendirilirken içerisinde bulunulan şartlar itibarıyla mücbir sebebin varlığı açıktır.

Aşırı İfa Güçlüğü ve Sözleşmenin Yeni Şartlar Çerçevesinde Uyarlanması

Taraflar arasındaki edimlerin ifa edilmesinde herhangi bir imkânsızlık olmadığı ancak edimlerin ifasının taraflardan beklenemeyecek şekilde zora düşmesi halinde, kiracı TBK m.138’e dayanarak uyarlama talep edebilecektir. 

TBK madde 138-Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Açıkça görülüyor ki içinde bulunduğumuz şartlar kimse tarafından herhangi bir sözleşmeyi akdederken öngörülebilecek, akla gelecek koşullardan değildir. TBK’ nun 138. Maddesinin uygulanabilmesi için gerekli koşul, mevcut olguların kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesidir. Devlet eliyle uygulanan işyerlerinin geçici olarak kapatılması taraflara kusur atfedilemeyecek hallerdendir. Bu itibarla, koşullar göz önünde tutulduğunda kiracının uyarlama davası açma hakkı doğacağı açıktır. Taraflardan birinin başvurusu üzerine hâkim duruma göre alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine onu tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verebilir. Sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması ile hakkaniyet ve dürüstlük kuralına uyulmuş, taraflar arasında denge sağlanmış olur. Sözleşmenin uyarlanması, sonradan ortaya çıkan ve sözleşmenin aynen uygulanmasını fiilen ya da hukuken olanaksız hale getiren sebeplerle, sözleşmenin yeni koşullara uygun hale getirilmesini ifade eder. Kiracının uyarlama davası açabilmesi için sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum meydana gelmeli, bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalı, kiracı borcunu ödememiş yahut öderken ihtirazı kayıt koymuş olmalıdır. Anılan şartlar sağlandığında kiracı uyarlama davası açabilir, yani değişen şartlar ile sözleşmenin hükümlerinin yeniden düzenlenmesini talep edebilir. Uyarlama sözleşmenin içeriğinin, şartlarının, ifa şeklinin değiştirilmesi şeklinde olabilir. Örneğin ödeme taksitlendirilebilir, faiz indirilebilir ya da kaldırılabilir, sözleşme süresi kısaltılabilir, uzatılabilir veyahut ifa zamanı, yeri değiştirilebilir. Yukarıda da bahsedildiği üzere hâkim her iki tarafın menfaatlerini de dikkate alarak hakkaniyete uygun olacak şekilde uyarlama yapacaktır.

Tarafların Sözleşmeyi Fesih Hakları

Kira sözleşmesinin devamı taraflardan herhangi biri için çekilmez hale geldi ise kişi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun 331. maddesini ileri sürebilecektir.  TBK’ nun 331 maddesi; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar” şeklinde düzenlenmiştir ve kira sözleşmesinde mücbir sebebe dair hüküm bulunmayan taraflar işbu maddeye göre akdin feshini isteyebilirler. Fakat bu kanun maddesi yürürlüğe 01.07.2020 tarihinde girecektir. Bu itibarla, şu anki sözleşmelere uygulanması, mevcut sözleşmelerin bu hükme göre feshedilmesi mümkün değildir. 

Kira sözleşmelerin feshi bakımından oldukça önemli bir değişiklik 26.03.2020 tarih ve 31080 Mükerrer Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) kapsamında gerçekleştirilmiştir. Anılan Kanunun Geçici 2. Maddesi “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” şeklindedir. TBK’ da kira sözleşmelerinin feshiyle ilgili hükümlerin tatbik edilmesi bu kanun maddesinden hareketle 30.06.2020 tarihine kadar mümkün görünmemektedir. Bu halde, kiracının kira sözleşmesi sebebiyle mevcudiyet kazanmış edimlerini ifa etmemesi durumunda dahi kiraya verenin fesih ya da tahliye haklarını 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında kullanmayacağı açıktır. Fakat önemle belirtmek gerekir ki, bahsi geçen hükümle gelen bu fesih ve tahliye yasağı ancak işyeri kiralarına dair olan sözleşmelere uygulanabilecektir. Ayrıca bu istisna sadece fesih ve tahliye için olup, kira bedelinin talep edilmesine engel değildir. Konut kirası sözleşmelerinde TBK’ da yer alan hükümler uygulanabilirliğini sürdürmektedir.

Kira Bedellerinin Ödenmemesinin İcra Hukuku Açısından Durumu

7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. Maddesi her ne kadar sözleşmenin feshini ve kiracının tahliyesini engellese de kiracının asli yükümlülüğü olan kira bedelini ödeme borcunu ortadan kaldırmamaktadır. Bu itibarla, kiraya veren yine kiracıdan kira bedelinin ödemesini talep edebilme hakkına sahiptir. Ancak 2279 Sayılı 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı’nın 1. Maddesine göre (22.03.2020, RG 31076) icra ve iflas takiplerinin  durmasına karar verilmiştir.

MADDE 1 - (1) COVID-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30/4/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir."

Bu madde uyarınca, kiraya verenin kira bedeli tahsil edemediği durumlarda kiracı aleyhinde takip başlatabileceği en erken tarih (daha sonra bildirilen sürenin uzatılmaması halinde) 01.05.2020’dir. Bu tarihe kadar kiraya veren herhangi bir icra takibi başlatamaz. Maddede belirtilen 30.04.2020 tarihinden sonra, kiraya verenin kira bedeli tahsil etmek için kiracıya vermesi gereken süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30, diğer kiralarda ise 10 gün olmalıdır. İşbu sürelerin başlama tarihleri bildirimin kiracıya yapıldığı günden itibaren başladığı kabul edilmelidir. Kiracının ödeme yapmaması, takibin kesinleşmesi durumu işyeri kiralarında 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi uyarınca, kiraya veren için sözleşmenin feshi ve kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır. Özetle, işyerini kiraya verenler 30.06.2020’ye kadar fesih ve tahliye talep edemez ancak 01.05.2020’den itibaren ödenmeyen kira bedeli için icra takibi başlatabilirler.

Sonuç

Sonuç olarak, öncelikle mevcut kira sözleşmesi hükümlerinin incelenmeli ve alınan tedbirlerin getirdiği yeni uygulamalarla birlikte ortaya çıkan sorunların çözümlenmesi gerekmektedir. Taraflar aralarında Covid-19 salgını ve buna dair alınan tedbirler sona ermesine kadar protokol tanzim edebilirler, sözleşme ilişkilerini mevcut durumlara göre şekillendirebilirler. Bu itibarla, taraflar somut olaya ve akdettikleri sözleşmeye göre mevcut seçeneklerden birini seçebilirler. Anlaşmalarının mümkün olmadığı takdirde ise hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilirler. Yeni getirilen düzenlemeler sayesinde fesih ve tahliye hakkı engellenen kiraya veren bununla birlikte 30.04.2020 tarihine kadar kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle borçlu aleyhinde takip başlatamayacaktır.

Bu çalışma, Kula Hukuk Bürosu tarafından hazırlanmıştır. Konu hakkında taleplerinizi öncelikle e-posta yoluyla  [email protected] adresine veya https://kulahukuk.com/iletisim adresindeki form yoluyla bizlere iletebilir veya 0232 435 06 04 nolu telefondan bizleri arayabilirsiniz.