Kira Bedelinin Tespiti Davası

Taraflar, kira sözleşmesi ile genel olarak şartları belirleyebilmektedirler ancak kira bedelinin artışı konusunda, Tüketici Fiyat Endeksi oranı ve rayiç bedeller arasındaki oransızlık nedeniyle zaman zaman uyuşmazlık çıkabilmektedir. Bu gibi durumlarda, kira artış oranının tespiti için taraflarca, dava yoluna gidilerek kira tespit davası açılabilecektir.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira bedelinin tespiti davası, yaygın kullanım ile kira tespit davası Türk Borçlar Kanunun 344 ve 345. Maddelerinde düzenleme alanı bulmaktadır. Bu doğrultuda, taraflar arasında öncelikle bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Mevzuat gereği, kira sözleşmelerinin yazılı olması gibi bir koşul bulunmamakta olup sözlü olarak kurulan kira sözleşmeleri de geçerlidir. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmış olmasının ispat bakımından kolaylık sağladığını belirtmek isteriz.

Taraflarca kira bedeli serbest olarak herhangi bir sınırlama olmaksızın belirlenebilmektedir. Bununla birlikte, kira artış oranı bakımından kanuni düzenlemeler gereği, taraflarda bu konuda sınırsız bir serbesti tanınmamıştır. Kural olarak, kira artış bedeli bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki artış oranını aşamayacaktır. Tarafların kira artış oranında anlaşamaması durumunda dava yoluna başvurularak, kira artışının hakim tarafından belirlenmesi talep edilmektedir. Kira artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki artış, kiralanan taşınmazın durumu ve rayiç kira bedelleri de dikkate alınarak hakim tarafından belirlenebilecektir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davasını, kiracı veya kiralayan açabilmektedir. Genellikle, kiralayanlar kira tespit davası açmaktadır. Ancak, belirtmiş olduğumuz üzere, kiracı tarafından bu davanın açılmasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kanunda kira tespit davası açabilmek için bir süre öngörülmemiştir. Kira sözleşmesi devam ettiği sürece bu davanın açılması mümkündür. Kira tespit davasında, mahkemece karar verilecek artış oranının etki edeceği zaman önem arz etmektedir. Davanın açıldığı zamana göre, artış oranının uygulanacağı kira yılı da değişiklik gösterecektir. Bu doğrultuda;

Kira sözleşmesi sona ermeden 30 gün öncesine kadar dava açılması halinde, mahkemece belirlenecek artış oranı, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Örneğin,

Kira sözleşmesi sona ermeden 30 gün öncesine kadar, kiralayan tarafından, kira artış oranın bildirildiği ihtarname keşide edilmiş olması halinde, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir. Bu durumda da, belirlenen kira artış oranı kira döneminin başından itibaren uygulanabilecektir. Örneğin, başlangıcı 16.12.2021 tarihi olan bir kira sözleşmesinde, yeni kira dönemi 16.12.2022 tarihinde başlayacaktır. Kiralayan tarafından, 17.11.2022 tarihine kadar ihtarname keşide edilmiş olması halinde, yeni kira döneminin sonuna kadar yani 16.12.2023 tarihine kadar dava açılabilir, bu durumda belirlenecek kira artış oranı, kira döneminin başlangıcı olan 16.12.2022 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davasında, Kira Bedeli Nasıl Belirlenecektir?

Kira bedelinin tespiti, kanunda taraflar arasındaki sözleşmesinin süresine ve aralarındaki sözleşme şartlarına göre değişiklik göstermektedir. Şöyle ki,

Kira bedeli taraflar arasında kararlaştırılmış ve kira sözleşmesinin süresi 5 yılın altında ise;

Türk Borçlar Kanunu m. 344 düzenlenmesi gereği, taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir düzenleme bulunuyorsa buna uyulacak olmakla birlikte, artış oranının tüketici fiyat endeksi artış oranından fazla olamayacaktır.

Kira bedelinin artışına ilişkin olarak düzenleme yapılmamış ve kira sözleşmesinin süresi 5 yılın altında ise,

Bu durumda, kiracı veya kiraya veren tarafından kira bedelinin tespiti istenebilecektir. Hakim kira artış oranını yani yeni dönemde uygulanacak kira bedelini belirlerken, kiralananın durumu da göz önüne alınarak, tüketici fiyat endeksi artış oranının aşmamak şartıyla belirleyecektir.

Kısaca özetlemek gerekirse, kira sözleşmesi 5 yılın altındaki sözleşmelerde, taraflarca kira artış miktarı belirlenmiş olsa da olmasa da, kira artış oranı tüketici fiyat endeksi artış oranını aşamayacaktır.

Kira Sözleşmesinin Süresi 5 Yıldan Uzun olan sözleşmelerde;

Taraflar arasında, kira artış oranının belirlenmiş olup olmaması gözetilmeksizin, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, kiracı veya kiralayan tarafından kira tespit davası açılabilmektedir. Bu durumda, hakim, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, tüketici fiyat endeksi artış oranı ve hakkaniyete göre, yeni dönemde uygulanacak kira bedelini belirleyecektir. Önemle belirtmek isteriz ki, 5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde, artık tüketici fiyat endeksi oranıyla bağlı olmayıp bu oranı sadece yeni kira bedelini takdir ederken bir kriter olarak dikkate alacaktır.

Kira Sözleşmesinin 5 Yıldan Uzun Süre Yenilenen kira sözleşmelerinde;

Kira sözleşmesi belirlenen süre sonunda, tarafların ortak kararı doğrultusunda aynı şartlarda devam ettirilebilir. Bu duruma kira sözleşmesinin yenilenmesi denilmektedir. Kira sözleşmesinin bu şekilde yenilenmesi halinde, sözleşmenin süresi kadar değil, 1 yıllığına yenilendiği kabul edilmektedir. Örneğin, kira sözleşmesinin 3 yıllığına yapılmış olması halinde, 3. Yılın sonunda taraflarca anlaşılması halinde sözleşme, 1 yıl daha yenilenecektir. Bu sürenin sonunda tarafların yine sözleşmeyi devam ettirmek istemesi halinde, yine 1 yıl daha uzayacaktır. Bu şekilde sözleşmenin 5 yıldan uzun süre yenilenmesi halinde, kiracı veya kiralayan kira tespit davası açabilecektir.

Buradaki 5 yılın hesabında, ilk kira yılı da dahil edilmektedir. Dolayısıyla, kira sözleşmesi 1 yıllığına yapılmış olması halinde, 5 yılın sonunda, taraflar arasında kira artışına ilişkin anlaşma bulunsa dahi kira tespit davası açılabilecektir. Bu durumda, 1 yıllığına yapılmış kira sözleşmesi, 4 defa yenilendikten sonra artık kira tespit davası açılabilecektir.

5 yıldan uzun süre yenilenen kira sözleşmelerinde, kira tespiti yine, hakim tarafından takdir edilecek olup kiralananın durumu, tüketici fiyat endeksi artış oranı, emsal kira bedelleri ve hakkaniyete göre yeni döneme uygulanacak kira bedeli tespit edilecektir. Bu şekilde belirlenecek kira bedelinde herhangi bir üst sınır bulunmamakta olup hakim yine tüketici fiyat endeksi artış oranı ile bağlı olmayacaktır.

Kira Tespit Davası Belirsiz Alacak veya Kısmi Dava Şeklinde Açılabilir Mi?

Kira tespit davası ile yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenmektedir. Bu itibarla, kira tespit davasının sınırlı bir konusu vardır. Hakim kararı ile ileriye yönelik olarak, yeni kira döneminde uygulanacak olan kira bedelini belirlemekte ve bu surette sözleşmede taraflarca kararlaştırılan kira bedeli hakim kararı ile değiştirilmiş olur. Bu itibarla, davanın niteliği gereği bölünemez. Kira tespit davasında talebin açık ve net olması gerekmektedir. Bu nedenle, kira tespit davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz, saklı tutulan haklar ile ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Bu itibarla, kira tespit davalarının belirsiz alacak veya kısmi dava olarak açılması mümkün değildir.

Bununla birlikte, kira bedelinin uygulanacağı dönem, hükümde yer almayacak olup dava dilekçesinde açıkça, uygulanacak dönem talep edilmelidir.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kira tespit davasında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme yetkili mahkemedir.

Kira Sözleşmesi ile Kira Uyarlama Savası Arasındaki Farklar Nelerdir?

Her iki dava türü kıyaslanmadan önce kısaca, uyarlama davasından bahsetmekte yarar görüyoruz. Buna göre, taraflarca öngörülemeyen bir durum meydana gelmesi ve sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilememesi halinde meydana gelmesi halinde, hakimden sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması talep edilebilecektir. Kira sözleşmesine dayalı bir uyarlama talep edilmesi halinde, kira uyarlama davasından söz edilecektir. Aşağıda açıklayacağımız hususlarda, kira tespit davasından ayrılmaktadır.

Kira uyarlama davası açılması için taraflarca öngörülemeyen veya öngörülmesi mümkün olmayan olağan üstü hallerin meydana gelmesi ve bu nedenler tarafların yükümlülüklerini yerine getirememesi veya yerine getirmesi kendisinden beklenmemelidir.
Kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan fazla yenilenen bir sözleşme bulunması gerekmektedir. 5 yıldan kısa süreli sözleşmelerde, kira tespiti yapılırken hakim tüketici fiyat endeksi oranı ile bağlıdır.
Kira uyarlama davasında ise, hakim sözleşmeyi yeni duruma uyarlayacağı için herhangi bir sınırla bağlı değildir.
Kira tespit davası, sadece konut ve çatılı işyerleri için açılabilmektedir.
Kira uyarlaması ise, tüm taşınır ve taşınmazlar için talep edilebilmektedir.

**Bu çalışma, Kula Hukuk Bürosu tarafından müvekkillerini bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kaynak gösterilmeden kullanıma muvafakatimiz bulunmamaktadır. Görüş ve önerileriniz için [email protected] adresinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.