Yeni Borçlar Kanununa Göre Kira Hukuku İle İlgili Yenilikler
Özet
6101 sayılı yürürlük kanunu ile 6570 Sayılı Kanun 01 Temmuz 2012 itibariyle yürürlükten kalkmıştır. Bundan böyle tüm kira ilişkilerine 6098 sayılı Borçlar Kanunu uygulanacaktır.
Yeni dönemle birlikte kira ilişkilerinde bazı noktalar değişmiş, bazı noktalarda ise yepyeni uygulamalar vardır. Bu çalışmamızda, uygulayıcılar için dikkat edilmesi gerekli değişiklik ve yenilikler ele alınacaktır. Her ne kadar kanun yürürlükten kalkmış olsa da, burada anlatılmayan diğer tüm hususlarda, 6570 sayılı eski kanun dönemindeki maddeler ve içtihatlar fiilen uygulanabilir durumdadır.
Önemle dikkat edilmesi gereken hususlardan birisi de kanunun bazı hükümlerinin Türk Ticaret Kanun’unda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 8 yıl süreyle ertelenmiş olmasıdır. Buna göre bu özellikleri taşıyan işyeri kiracıları için 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. Maddelerin uygulanması 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Bu haldeki yerlere öncelikle sözleşme hükümleri, hüküm bulunamadığı takdirde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacaktır.
1) Kanunun Uygulama Alanı Genişlemiştir
6570 sayılı eski kanun, ‘’belediye teşkilatı olan yerlerle’’ cümlesiyle başlarken, yeni Borçlar Kanunu ‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler’’ şeklinde düzenlenmiş ve belediye teşkilatı v.b. gibi bir kısıtlamaya gitmemiştir. Bu halde artık, idari bölüm fark etmeksizin (köy, belde, ilçe, il v.b.) Konut ve çatılı işyeri niteliğindeki tüm taşınmazlara yeni Borçlar Kanun’unda yer alan kira hükümleri uygulanabilecektir.
6570 sayılı kanunda yazılı ibadethanelerin kiralanma ve başka işler için kullanılması yasağı da yürürlükten kalkmış ve yeniden düzenleme yapılmadığından, ibadethaneler de kanun kapsamına alınmıştır.
Kiralananla birlikte teslim edilen eşya hakkında da aynı hükümlerin uygulanacağı yönündeki hüküm, uygulamadaki tereddütleri gidermiştir.
Yeni kanunda, uygulamaya açıklık getiren önemli bir düzenleme de ‘’niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlar’’ hakkında getirilmiştir. Kısa süreli kiralama yapılan apart pansiyon, yazlık, yaylalık, otel odası, residence, gibi taşınmazlarda 6 aydan kısa süren kiralamalarda, kanunun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri değil, genel hükümleri uygulanacaktır.
6570 sayılı kanun içinde ve geçici maddelerinde ayrı ayrı özellikleri verilerek, kamunun taraf olduğu kira ilişkileri düzenlenmeye çalışılmışsa da, yeni kanun bu hükümleri birleştirerek, kamunun taraf olduğu tanımı karşılayan tüm kira sözleşmelerinde de borçlar kanunun Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri uygulanacağını belirtmiştir.
2) Güvence Bedeli (Depozito) Kanun Metnine İşlenmiştir ve Düzenlenmiştir
Kira hukukuna ilişkin yeni düzenlemelerin belki de en dikkat çekeni işte bu hükümler olmuştur. Depozito ‘’Güvence Bedeli’’ tabiriyle kanuna girmiş ve hakkında ciddi bir düzenleme yapılmıştır. Buna göre eğer sözleşmede kararlaştırılmışsa depozito yani güvence bedeli, 3 aylık kira bedelini geçemeyecektir.
Kanunun güvence bedeline ilişkin olarak getirdiği hükümlerden biri de, para veya kıymetli evrak olarak belirlenen güvence bedelinin kira tarafından kiralayanın onayına gerek olmadan paranın bankaya, mevduat hesabına yatırılması, kıymetli evrağın da yine bankaya depo edilmesidir.
Kanaatimce, her ne kadar son derece olumlu bulsam da, bu hüküm, günlük hayatta, eski alışkanlıkların da etkisiyle, en azından uzun bir müddet pek uygulama alanı bulmayacaktır. Bu halde, kiralayana verilen para veya kıymetli evrağın sözleşmede yazılı olması şartıyla, sözleşme sonunda geri istenilmesi yine mümkündür.
Bankaya yatırılacak güvence bedelleri için bankalarca bir düzenleme yapılması şart görünüyor. Yatırılacak güvence bedeli için açılacak mevduat hesabı için kira sözleşmesinin ibrazı ve paranın/evrağın bankaya teslim edildiğine ve dair bilgilerin kiralayana verilmesi gerekir.
Güvence bedelinin iadesi de şarta bağlanmıştır. Buna göre kiracı, sözleşmenin sona ermesinden itibaren 3 ay sonra ve kiralayan, bu 3 ay içinde bankaya icra takibi veya dava yoluna başvurduğunu bildirmemişse, güvence bedelini bankadan alabilir. Kiralayan ise, kiracı aleyhine kesinleşmiş bir icra takibi veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı ile bankaya başvurarak güvence bedelini alabilir. Her iki tarafın anlaşmasıyla da, banka anlaşmaya göre güvence bedelini ödemekle yükümlüdür.
Her ne kadar kanunun ikinci fıkrasında, kiralayanın güvence bedelini talep hakkı için sadece icra takibi ve davadan bahsetmişse de, tıpkı üçüncü fıkrada olduğu gibi, burada da icra takibi ve davanın konusunun güvence bedelinin konu olduğu kira sözleşmesinden kaynaklanması gerekir.
3) Kira Bedelinin Artış Oranına Tavan Oran Kuralı Getirilmiştir
Kira sözleşmelerinde, sözleşmenin yenilenmesi halinde, yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin belirleyen kira artışına ilişkin madde he ne kadar taraflara bırakılmışsa da, bu özgürlük ‘’bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (Devlet İstatistik Enstitüsünün belirlediği) artış oranını geçmemek koşulu’’ ile sınırlandırılmıştır. Bu koşulun istisnası ise, Türk Ticaret Kanuna göre tacir sayılan kişiler ve tüzel kişi kiracılar hakkında kanunun yayınından itibaren 8 yıl daha uygulanmayacak olmasıdır. Yani bu kiracılar hakkında sözleşmede belirlenen kira artış oranı ÜFE üzerinde de olsa 2020 yılına kadar geçerlidir.
Bu hüküm de yine yeni kanun dönemindeki en önemli değişikliklerden biridir. Bu konuda, tıpkı 26/03/1963 tarih ve E. 1963/3, K. 1963/67 sayılı Anayasa Mahkemesi kararında da belirtilen mülkiyet hakkının zedelenmesi ve aşırı sınırlandırma gibi kavramlar çıktığından, konunun yine Anayasa Mahkemesi önüne gelmesi muhtemeldir. Enflasyonun artış için baz alınması elbette hakkaniyete daha yakın görünmektedir.
Konudaki önemli bri husus da ÜFE'nin oranının belirlenmesinde bir önceki yılın aynı ayı mı yoksa 12 aylık ortalamaya mı bakılacağıdır. Kanun açıkça düzenlemese de,12 aylık ortalamaya göre belirlenmesi kanunun ''bir önceki kira yılı'' deyiminden 12 aylık ortalama hesabının (son bir yıllık dönem) uygulanmasının daha baskın olacağı anlaşılıyor.
Enflasyonun eksi olarak çıkması durumu düzenlenmemişse de, kiracı lehine uygulama ve önceki benzer düzenlemeler (Maliye Bakanlığının 2009 tarihli genelgesi gibi) kira bedelinde indirime gidilmesi gerekecektir.
Kira sözleşmelerinde, 5.yıla kadar bu usul uygulanarak artış sağlanacaktır. Sözleşmede yıllık artış konusunda hüküm olsa da, 5.yıl sonunda taraflar dilerse hakimden yeni artış oranını belirlemesini isteyebilir.
Kiracı lehine getirilen bir yenilik de, bedeli yabancı para ile belirlenen kira sözleşmeleri için 5 yıl boyunca artış yapılamayacak olmasıdır. Bu 5 yıllık süre içinde, yabancı parada olağanüstü kur artışı halinde, kiracıya dilerse indirim talep etme veya sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmıştır. (138.madde atfıyla)
Kira tespit davası konusunda bir değişiklik olmamıştır. Taraflar bu davayı sürelere uymak kaydıyla her zaman açabilirler.
4) Muacceliyet Şartı ve Cezai Şart Geçersiz Hale Gelmiştir
Uygulamada en çok karşılaşılan durumlardan biri de kira bedelinin belli süre ödenmemesi halinde dönem sonuna kadarki kiraların muaccel hale gelmesi veya benzer şekilde bunun cezai şart olarak sayılması halidir. Yeni kanun açık bir şekilde bu maddeleri geçersiz saymıştır.
5) Kiralayana Sözleşmeyi Feshetmek İçin 10. Yıl Hakkı Verilmiştir
6570 sayılı kanunda, kiralayana, sözleşme süresiyle, sürenin bitimi ile ilgili bir fesih hakkı verilmemişken, yeni kanun 10.yılını doldurmuş bir kira ilişkisinde, kiralayana sebep göstermeksizin süreye uyarak sözleşmeyi fesih hakkı tanımıştır. Yalnız yürürlük kanunu geçici madde 2 uyarınca, bu maddede belirtilen 10 yıllını doldurmuş kira sözleşmeleri için fesih hakkı 01.07.2014 tarihinden sonra,10 yılını doldurmamış ve fakat 5 yılını geçmiş sözleşmeler için ise 01.07.2017 tarihinden sonra kullanılabilecektir.
6) Aile Konutu Kavramı Kanuna Yerleştirilmiş ve Koruma Altına Alınmıştır
Yeni kanun ile birlikte artık eşler tek başlarına sözleşmeyi feshedemeyecek, aynı zamanda durumu bilen kiralayanın da gerekli bildirimleri artık diğer eşe de yapması gerekecek. Aslında bu durum borçlar kanununda ya da kira hukukunda yeni gibi görünse de, Medeni Kanun Md.194’te zaten düzenlemesi olan bir hükümdü.
Bunun için gerekli olan, kiralananın aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanmasıdır. Burada dikkat edilecek olan, eşlerin mümkün olduğu ölçüde sözleşmeyi birlikte yapması ve sözleşmeye aile konutu olarak kullanılacağının yazılması veya bunlar yoksa sonradan kiralayana yazılı olarak, sözleşmede ismi olmayan eşin bildirimde bulunmasıdır.
7) Mevcut Malikin ve Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yolunun Kapsamı Genişletilmiştir
6570 sayılı kanun mevcut kiralayanın veya kira sözleşmesi sırasında taşınmazı devralan yeni malikin gereksinimi nedeniyle açacağı davalarda ‘’kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak’’ ve ‘’kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için’’ ifadelerine yer vermişken yeni kanun ‘’ kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle ‘’ ifadesini kullanmıştır.
Bu değişiklik ile gereksinim ihtiyacı olan kişilere altsoy, üstsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olunanlar da eklenmiş bu haliyle kiralayanın çocukları, torunları dahil edilerek kapsam genişletilmiştir.
8) Belediyeler ve Diğer Kamu Kurumlarının Durumu
Borçlar Kanuna eklenen hüküm ile, kanunun kamu tüzel kişileri içinde bağlayıcı olduğu, kapsama dahil edildiği belirtilmiştir. Yani belediyeler ve diğer kamu kuruluşlarının kiracı veya kiralayan olduğu sözleşmelerde de borçlar kanunu uygulanacaktır.
Burada dikkat edilecek önemli bir ayrıntı şudur; Uygulamada özellikle belediyelerin Kamu İhale Kanunu'na göre ihale ile kiraya verdiği taşınmazlar için, belediyelerin işbu kanunda düzenlenen tahliye nedenlerinden başka bir de ayrıca süresi ne olursa olsun sözleşme süresi sonunda kiralayanın derhal tahliyesini isteyebilmesidir. Bu hak halen korunmaktadır.
9) Kira Sözleşmelerine Kefil Olanlar İçin, Borçlar Kanunu'nun Yeni Kefalet Hükümleri Geçerli Olacak
Kira sözleşmelerinde önemli yer tutan kefil konusu yine geçerliliğini korumaktadır. Kanunun sadece kira sözleşmelerinde kefalete ilişkin bir hükmü olmadığından, bu konuda kanunun kefalet sözleşmelerine ilişkin hükümlerine bakılması gerekir.
Buna göre de dikkat edilecek en önemli husus, kefilin sorumlu olacağı miktarı tarihi ve kapsamını mutlaka kefilin kendi el yazısı ile yazması gerektiğidir.
** Bu çalışma, Kula Hukuk Bürosu tarafından müvekkillerini bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kaynak gösterilmeden kullanıma muvafakatimiz bulunmamaktadır. Görüş ve önerileriniz için [email protected] adresinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.