Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Satın Alması ve Satması

Hukuki Dayanak

Türkiye’de yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz satın alması 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 ve 36 hükümlerine dayanır.

Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Satın Alması

Tapu Kanunu m.35 hükmü uyarınca Cumhurbaşkanı’nın belirlediği 184 ülke vatandaşı (kesin bir liste mevcut olmayıp bu sayı değişkenlik göstermektedir) yabancı gerçek kişiler karşılıklılık şartı aranmaksızın ve yasal sınırlamalara uyarak ev, iş yeri, arsa, tarla vb. her türlü taşınmazı satın alabilir. Ülkemizde hangi ülke vatandaşlarının taşınmaz satın alabileceği hakkında TC Büyükelçilikler/Konsoloslukları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden bilgi alınabilir. Bu noktada Suriye vatandaşları hariç olmak üzere Arap ve İslam ülkeleri vatandaşlarının da taşınmaz satın alabileceğini söyleyelim.

Yabancı Tüzel Kişilerin Taşınmaz Satın Alması

Yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri yalnızca kanunlarda özel hüküm bulunması durumunda Türkiye’de taşınmaz satın alabilir. Bu yabancı ticaret şirketleri dışındaki diğer tüzel kişiliklerin ise taşınmaz satın alması mümkün değildir. Türk kanunlarına göre kurulan ve yabancı sermayeli şirket statüsü şartlarını sağlayan şirketler ise ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyetlerini yürütmek için taşınmaz satın alabilir.

Yasal Sınırlamalar

• Farklı şehirlerde de olsa yabancı bir gerçek kişi Türkiye’de 30 hektardan fazla taşınmaz satın alamaz. Ancak Cumhurbaşkanı bu miktarı 2 katına çıkarabilir. Böylece bir yabancı en fazla 60 hektarlık taşınmaz satın alabilecektir.
• Taşınmazların toplam alanı özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün  %10’unu geçemez.
• Taşınmaz Özel Güvenlik Bölgeleri içinde ise taşınmazın bulunduğu yer valiliğinden izin alınmalıdır.
• Taşınmaz Askeri Güvenlik Bölgeleri içinde ise bölgedeki askeri makamlardan izin alınmalıdır.
• Taşınmaz arsa, tarla vb. yapısız ise 2 yıl içinde proje geliştirilmeli ve bakanlık onayına sunulmalıdır aksi takdirde taşınmaz tasfiye edilecektir.
• Ayrıca tarım arazisi veya SİT alanında bulunan bir taşınmaz ise ilgili bakanlıklardan taşınmaz satışının uygunluğuna dair görüş alınmalıdır.

Mavi Kart Sahiplerinin Taşınmaz Satın Alması

Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izni alarak Türk vatandaşlığını kaybedenler ve kendileri ile birlikte işlem gören çocuklarının taşınmaz satın almak istediklerinde yasal sınırlamalar olmaksızın aynen Türk vatandaşları gibi değerlendirilir.

KKTC Vatandaşlarının Taşınmaz Satın Alması

KKTC vatandaşları Türkiye’de taşınmaz satın almak istediklerinde yasal sınırlama olmaksızın aynen Türk vatandaşları gibi değerlendirilir.

Çifte Vatandaşlığı Olanların Taşınmaz Satın Alması

Hem Türk hem farklı ülke vatandaşı olan gerçek kişilerde taşınmaz satın almak istediklerinde Türk vatandaşlığı esas alınır ve Türk kanunlarına göre işlemler yürütülür.

Vatansızların Taşınmaz Satın Alması

Vatansızlar, taşınmaz edinebilen herhangi bir yabancı ülke vatandaşı gibi genel yasal sınırlamalar içerisinde Türkiye’de taşınmaz satın alabilir. Ancak tapu müdürlüklerine başvuru sırasında, valiliklerce düzenlenen vatansız kişi kimlik belgelerini ibraz etmeleri gerekir.

Taşınmaz Satın Alma Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kazanımı

Yapılan değişiklik ile birlikte 18.09.2018 tarihinden sonra en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası değerinde taşınmazı tapu kayıtlarına 3 yıl satılmaması şerhi konulmak kaydıyla satın alan yabancılar istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanabilmektedir. (12.01.2017 - 18.09.2018 arasında satın alınmış taşınmazlar için en az 1.000.000 Amerikan Doları olmalıdır.)

Yabancıların Taşınmaz Satışı

Kanuna uygun taşınmaz satın alan yabancı Türkiye’de bulunan taşınmazı üzerinde rehin hakkı tesis edebilir, taşınmazı kiraya verebilir veya satışını yapabilir.

Sözleşmelerin Şekli

Taşınmaz alım satımında resmi sözleşmeler mutlaka Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılmalıdır. Taşınmazın mülkiyetinin kazanılması yalnızca Tapu Sicil Müdürlüklerinde tescille mümkündür. Ayrıca resmi satış öncesinde noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanabilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır. Noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noter tarafından düzenleme şeklinde değil de onaylama şeklinde yapılırsa geçersiz hale gelir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olacak taşınmazın tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir.

Tapu İşlemleri İçin Başvuru

Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisi, gerekli belgelerle birlikte Tapu Müdürlüğüne giderek başvuru yapabilir. Ayrıca Türk vatandaşlığı bulunan veya yabancı kimlik numarası bulunan yabancılar, Alo 181 çağrı merkezi aracılığıyla veya e-randevu (https://randevu.tkgm.gov.tr/) ve WEBTAPU (webtapu.tkgm.gov.tr) hizmeti aracılığıyla da internet ortamında randevu alabilir. Tapu işlemleri yalnızca tapu müdürlüklerinde yapılmakta olup, şahsen başvuru yapılabileceği gibi noterde düzenlenen vekaletname ile yetkilendirilen temsilciler aracılığıyla da yapılabilir.

Tapu İşlemleri ve Başvuru İçin Gerekli Belgeler

• Yabancı ülke kimlik belgesi veya pasaport (Süresi geçmemiş olmalıdır.)
• Varsa taşınmazın tapu senedi belgesi ve ada, parsel, bina vb. bilgileri
• Vatandaşlık kazanımı için taşınmazın piyasa değerini gösteren değerleme raporu (Rapor alındıktan sonra geçerlilik süresi 3 aydır.)
• Yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilik sahibi ticaret şirketleri için yetki belgesi ve Apostille şerhi içerir aslı ile onaylı tercümesi
• Konut, iş yeri vb. binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi
• İşlem temsilci aracılığı ile gerçekleşecekse ilgili işlemi yapmaya ilişkin yetki içeren vekaletname
• Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman ile 2 tanık
• Satıcının 1 adet alıcının 2 adet vesikalık fotoğrafı (Son 6 ay içinde çekilmiş olmalıdır.)

Tapu-Takas Sistemi

Taşınmaz alım-satım işlemlerinde alıcı ve satıcılar güvenli bir alışveriş yapmak istiyorsa ödeme banka aracılığıyla yapılmalıdır. Bu doğrultuda taraflar talep ederse Tapu-Takas sisteminden faydalanabilir. Bu sistem taşınmaz devrinde taşınmaz bedelinin güvenli şekilde el değiştirmesini sağlamaktadır. Sistem özetle şu şekilde çalışır:

• Hem alıcı hem de satıcı kişi tapu dairesinden e-ödeme (makbuz) numarası alıp Tapu-Takas mobil uygulamasına veya www.taputakas.com.tr sitesine giriş yapar. Sisteme kayıt sırasında taraflar kendilerine ait olan ve işlem yapılacak hesap numaralarını sisteme tanımlar.
• Alıcı gerekli bilgileri sisteme girerek tüm alım bedelini Takasbank hesabına gönderir. Takasbank özel hesabında bloke hesap kolaylığı ile bedel güvenle korunur. Alıcı bedelin hesapta bloke edildiğini anlık olarak sorgulayarak tapuda güvenle imza atabilir.
• Tapu dairesinden tescil geldiğinde ise Takasbank tarafından taşınmaz bedeli satıcının hesabına EFT ile saniyeler içinde aktarılır. Taraflara ait hesaplar sisteme kayıt aşamasında kaydedilen hesap numaraları olmalıdır.

Böylece paranın sahte çıkması ve dolandırıcılık gibi riskler ile taraflar arasındaki güven problemi ortadan kalkmaktadır. Dolayısıyla yabancıların taşınmaz satın alırken ödemeleri bu sistem aracılığıyla yapması ödeme güvenliği açısından tavsiye edilen yöntemdir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Detaylı bilgi alınması ve süreç boyunca herhangi bir mağduriyet yaşanmaması için konuyla ilgili uzman avukat desteği alınmalıdır.
• Satış sözleşmesinden önce taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlı olup olmadığı, ipotekli veya satışına engel herhangi bir durum olup olmadığı Tapu Sicil Müdürlüğünden kontrol edilmelidir.
• Taşınmaz hakkında bilgi edinmeden hukuki bağlayıcılığı olan sözleşmeler imzalanmamalı ve herhangi bir ödeme yapılmamalıdır.
• Satışı şahıs veya firmalar hakkında araştırma yapmadan işlemler başlatılmamalı, ciddi ve güvenilir olduklarını ispat edemeyen şahıs veya firmalar ile çalışılmamalıdır.
• Güvenli ödeme için Tapu-Takas sistemi kullanılmalıdır.

** Bu çalışma, Kula Hukuk Bürosu tarafından müvekkillerini bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kaynak gösterilmeden kullanıma muvafakatimiz bulunmamaktadır. Görüş ve önerileriniz için [email protected] adresinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.